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先来回答两个问题

第一是宁波城北市中心在哪里？

根据今年四月《宁波市城市规划区内重要地段和重要建筑目录（2017年）》公布的九大城市核心区块，其中位居城北的是骆驼行政办公商贸中心，这便是宁波的城北市中心所在。也是俗称的镇海新城骆驼片区。

行政办公指镇海区政府，商贸中心则是指骆驼老城芯繁荣的商业。

第二个问题是这个广场指哪个广场？

答案是：爱琴海城市广场。

这个名字估计许多宁波人会比较陌生，但另一个名字宁波人就不陌生了——红星国际广场。

红星国际广场是一个住宅加商业的大型综合体。其中的住宅就叫红星国际广场，而它的商业就是8万方的爱琴海城市广场。

再提点一下，中国有个极其有名的家居综合广场品牌——红星美凯龙，在环城南路就有一家。

好了，接下去的问题是，为什么说爱琴海城市广场的开业将彻底改变镇海新城骆驼片区？

红星商业，中国急速升起商管界巨星

首先，因为红星商业正是当下中国“最具发展力购物中心品牌”之一。

红星商业是红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，是国内领先的贯穿商业运营全产业链，提供全流程服务的商业不动产全程运营商。依托红星美凯龙强大集团背景，红星商业利用介入式管理、大营运体系以及丰富的资本通路，为合作伙伴创造更持续的价值。

看一个商业地产品牌实力如何，除了看背景，还要看它的规模和进入的城市等级。

红星美凯龙成立31年来，累计进入了142座国内城市，开了200多座家居MALL，60座综合体。其商管品牌知名度堪比深国投、万达、宝龙、华润等商业巨鳄。

红星商业在2013年成立，短短4年不到，旗下的爱琴海购物公园竟然已杀入了40多座大中型城市，其中包含北京、上海、重庆、苏州、成都、昆明、无锡等商业极其发达的城市。特别是在北京和上海的立足，奠定了红星商业在全国一流商管品牌的地位。

红星商业为什么发展这么快呢？因为它瞄准了国内消费市场的需求点——致力于为中国消费者提供更好的生活体验。以文化、生态、情感为核心价值关怀，满足新兴都市群体消费升级的内在需求。

摘录一段红星商业网站上的话：“红星商业始终秉承做受人尊敬的综合体运营商的价值理念，本着对社会发展的高度认知和对高尚生活的不懈追求，在对传统购物中心及商业模式深入研究的基础上，以国际经典的建筑理念和人性化商业哲学，缔造城市商业繁华，成就国人生活梦想。”

而为了应对咄咄逼人的电商，红星在购物体验下了极大的功夫：“着力拓宽体验式服务的辐射半径，规避了电商对实体商业的冲击；以体验式主力店的占比和布局，指引了现代购物中心的发展方向。”

凭借这些努力。在2016年12月，地产领域两项权威的评选活动——观点地产主办的“第四届观点商业年会”和《经济观察报》主办的“第六届中国商业地产年会”上，红星商业凭借快速发展的资产管理业务以及各地爱琴海购物公园良好的经营业绩，快速跻身国内一线不动产运营商之列，接连斩获观点地产“2016年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖”，并名列榜单第13位，以及《经济观察报》评选的“第六届中国商业地产年会——卓越公司奖”。

商管厉害了，品牌自然跟着来

购物广场是一场品牌和商管的游戏

品牌足够牛，商管会求着品牌入驻，甚至不惜付出巨额品牌进场费（或称装补），其额度国内一线品牌和国际一线品牌各自不等，这个都是圈内公开的秘密。

商管足够牛，则是品牌反过来求着入驻，商管去哪里，品牌就跟去哪里。

而对品牌来说，只要某商管旗下的广场多，而且地段好，区域消费实力强，我就要铁了心跟着你。

与伙伴***成长，合作成就价值

已储备国内外知名品牌300余家，已合作品牌600余家，主力店知名品牌70余家，次主力店知名品牌70余家，国际知名品牌占比30%以上。

红星商业已于国内外众多知名品牌达成战略合作，将在全国爱琴海购物公园精彩呈现。

以下为红星商业部分战略合作品牌：

而这几点，爱琴海都满足了。

并且爱琴海还象万达一样，拥有全系列的自有商业品牌，比如太平洋影城、红星希捷高尔夫会所、天合婚典、星级酒店、精品百货。这些自有品牌很好的保证了商场的主力店基础，确保了基础的流量。

比如昆明的爱琴海广场，日均客流可以达到7万以上。这是个什么概念的，宁波一些一线购物中心，日均达到4万以上已经算不错的成绩了。

另外这是重庆的一家爱琴海开业时的景象，大家感受一下，根据官方的数据，当天客流是46.6万人次。

宁波爱琴海，一站式休闲娱乐广场，填补城北商业空白

再说到地段，以宁波的爱琴海城市广场为例。项目所在地是宁波城北老城核心，区域内有老城繁华的景象、有人群穿梭的都市风貌、以及车水马龙的都市夜生活，还有老城市民孩童时存留的记忆，这种地利人和和城市底蕴不是十年十几年可以营造起来的。

这里也是城北的商贸聚集地，不但满足镇海几十万人口的消费需求，同时可辐射宁波老三区和慈溪东部地区的几十万人口，自古以来就是货物交换，商贸交通，南北客商往来的繁华闹市。区域内约有130万体量的商业体量，涵盖百货、超市、电影院、花木、建材、五金等齐全业态。但是拥有先进设计理念的一站式时尚休闲娱乐购物广场还较缺乏，尤其缺乏能让一个家庭可以游逛一整天的单体式购物休闲中心。而爱琴海城市广场恰针对以上商业短板，进行了针对性的设计和定位。故此尽管还未开业，早就引起当地市民的强烈关注，一有广场的进展就会奔走相告，成为当地人的主要话题之一。

商业是需要集聚效应的，没有人会嫌天一周围的商业多，因为越多人流就越集中。而红星的爱琴海城市广场就在这个聚集区的中心位置，且直通在建的地铁三号线站点，属于地铁商业。所以从地段来说，无疑是无可挑剔的。

再说产品。

定位方面，上面已经提到，这是一个融合购物、餐饮、家庭亲子和休闲娱乐等多功能的一站式时尚购物中心。

具体定位上做到差异化亮点业态，打造独特的品牌实力。

以生活化为目标提供其余居民最紧缺最需要的日常生活服务。

以家庭亲子化满足儿童及家长一站式需求。

以娱乐体验化丰富全客层人群的休闲娱乐选择。

以上定位，招招瞄准了镇海老城商业的定位痛点，所以说将“彻底改变宁波城北市中心”商业现状，填补当地商业空白。

先进的业态布局，确保层层客流不断

整个项目的购物中心部分约占8万方面积，***5层，地下一层为停车场，地上四层为商业。其中一二层以零售配套为主，三四层以餐饮休闲娱乐为主。建筑景观设计上追求时尚和创意，动线上，在每一层都配备了数个自动扶梯，并且设计了宽阔的让人可以放心走动的步道。

业态上，每一层都有餐饮，这样在任何时间段都能确保每一层有均衡的人流，且重点商铺边一般都会配有餐饮，这样确保了每间商铺的人流量。客户一边在等餐，一边就能进来浏览消费。

主力店方面，计划引进大量快时尚。熟悉商业的人都知道，快时尚现在正是炙手可热的新类型主力店，GAP、ZARA、H&M、MUJI、优衣库、FOREVER21、UR等等都是著名的人气吸附器。同时各类集合店也是目前流行的业态，如设计师品牌集合，买手店集合、家居品牌集合、“咖啡馆+”集合、礼品集合等等，和快时尚一样，一个购物中心如果这两大利器一起在手，基本人气是不用担心的。从楼层上我们可以看到，这个爱琴海广场的一二层都是这样的业态配置，未来租金和人流都将非常可观。

三楼有电玩、KTV等传统主力店。

有四楼的大型影院，影院周边配置大量餐饮，与其他楼层一样可以形成良好的人气互动。

五楼的停车场又是一大亮点，许多购物广场越到高层人气越低，租金也上不来，但是从2012年开始，宁波的购物中心就注意到这点，当下宁波两大热门，印象城和高鑫广场都设计了立体停车场，这便确保了三楼四楼的人气不会比一二楼低多少，而红星地产在开发宁波的爱琴海时也不惜血本的做到了这点（这会占据相当的营业面积，但大大提高了坪效），每层都有停车场，确保上下五层每层都有亮点，都有不尽的人流。

同时也可看出，红星地产和红星商业确实在竭力做到“做受人尊敬的综合体运营商的价值理念，本着对社会发展的高度认知和对高尚生活的不懈追求”。

这对镇海的消费者来说，无疑是一大福音。

玫瑰天街风情街区，满足投资者需求

开始这个话题前先提一个问题，如果印象城下有底商可卖，现在租金可以到多少？售价可以到多少？

答案是完全可以想象的。可惜印象城没有底商可卖。

但是爱琴海有。一个是玫瑰天街，一个是住宅底商。其中玫瑰天街是和购物中心无缝对接的挑空风情

街、时尚街铺。而底商就在老城最繁华的路段上。

玫瑰天街的商铺主力面积大约在50-150㎡，形态多样，尤其是挑高很“奢侈”，一楼层高5.7米。住宅底商层高4.5米，买一层都等于买两层。

动线上和业态布局上，充分考虑如何引导购物中心的客流自然向外流动，处处做到自然过渡，对客户来说，就如同是在购物中心内部自然走动一样，自然而然就到了天街上。

租金上，一个成功的购物中心租金是会不断上涨的，尤其是市中心的购物中心。宁波老三区购物中心平均租金可达10元/平，而且还可以继续上涨，爱琴海购物广场以及玫瑰天街和底商的租金完全可以做类比。

并且管理上也是一视同仁，做到统一招商，统一布局，统一策划、统一规范，统一保障、统一服务等几大统一。

另外，老城的底商本就炙手可热，又有购物中心加持，想想鄞州万达对面都市森林的底商有多火热，红星国际广场的底商也会是一样的局面。

最后还要说一点，购物中心提升的不仅是商铺的价值，也会提升住宅的价值，作为综合体内的住宅，红星国际广场，目前均价虽已超过11000元/平，但未来的价值也将因爱琴海的开业继续不断提升，比周边同类型住宅快很多，早买到的人，都是幸运的。