急求一篇关于房地产未来发展趋势的论文，具体内容是未来会变好还是泡沫。

中国的房地产行业从上世纪80年代开始兴起，1998国家停止住房货币化后，房地产行业才开始真正发展起来。20世纪90年代，它发展壮大。在国家积极财政政策的刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP的比重逐步提高。随着城镇居民经济水平的不断提高和对住房需求的不断增加，房地产业发展迅速，在过去的20年中取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住房完好率达到70%。住宅产业增加值占城市GDP的4%，占城乡GDP的7.5%，房地产业上升到支柱产业的地位。近两年住房建设对经济增长的贡献率在1.5个百分点左右。

(一)房地产整体规模越来越大。

一是房地产投资规模继续扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重逐年提高。1999年房地产开发投资为401017亿元，2004年达到1315825亿元，年均增长100亿元，房地产开发投资占GDP的比重也逐年提高。

二是发展规模快速增长。2004年，全国房地产施工面积从0999年的65438+56858万平方米上升到1404510000平方米，增加了83593万平方米，年均增长25%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发各项指标增速均在10%以上，最高接近30%。

(二)地区发展不平衡

一是房地产开发规模和增速存在地区差异。主要表现在以下几个方面:①无论是房屋建筑面积还是竣工建筑面积，东部都占有很大比重。这得益于东部地区经济发展水平高，房地产市场启动早。②华中地区(除销售额外)增速基本处于领先水平，明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源紧张，房地产价格上涨，竞争激烈，部分房地产开发商开始向中西部地区转移，房地产的区域结构发生变化，特别是随着中部地区经济的发展，中部地区各项指标(除销售额外)增速高于其他两个部门。③地区之间的差距在逐渐缩小。随着生活水平的提高，中西部住房销售面积的比重增加，中西部居民个人购买商品房的份额也增加，从2002年的13.6%和21.7%增加到15.7%和24.3%。可以看出，随着西部大开发战略的实施和中西部地区经济的发展，地区之间的差距正在逐步缩小。

第二，城市居民生活水平存在地区差异。随着中国人口的增长，人均建筑面积仍在增加，这反映了城市居民的生活水平得到了提高，但由于地区不同，略有不同。从表3-4可以看出，就城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量而言，东部地区为24.438+0 >:西部地区23.25 & gt中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场相对活跃，人均可支配收入最高。西部地区虽然房地产开发不完善，但人口密度相对较小，居住区域相对宽松。中部地区人口密度高，经济不是很发达，人均住宅建筑面积最小。从其增速来看，西部地区为5.1% >:中部地区4.6% & gt；东部地区3.6%。

高房价

最近房地产市场出现了“三高”，房价高，居民购房热情高，人均可支配收入价格高。2004年，我国商品房价格大幅上涨，达到2714元/平方米，比2003年上涨355元，远远大于2003年全年平均销售价格涨幅19982003。上海、北京、深圳商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米。

中国房地产市场发展趋势分析

经过近20年的发展，中国的房地产业取得了巨大的成就。纵观这20年的发展，其特点主要包括以下几个方面:一是房地产行业逐渐走向市场化。①房地产行业开始重视品牌，这是市场化的重要标志。2001，“地产品牌”在中国拉开帷幕。到2002年，在激烈的市场竞争中，各大房地产开发商都把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商和业主之间出现了不和谐的音符，但这并没有影响国内房地产企业实施品牌战略的决心。更多的房地产开发商开始重视品牌建设、产品质量和管理服务，这将有利于房地产市场的可持续运行，增强房地产的竞争力，促进房地产的市场化程度。②当地房地产投资市场初具规模。调查显示，以“投资”为目的的潜在购房者约有406人。这个结果可以证明两个基本事实:那就是中国的房地产市场还处于初级阶段，大多数人买房都是为了自住；另一方面，我们也注意到，虽然目前投资房地产的比较少，但是一个投资房地产的阶层正在形成。③商品房对个人销售量增加。近年来，商品房对个人的销售量每年都在高速增长。到2001，个人购房占商品房销售量的比重已经达到93。696，这说明中国消费者已经接受了住房已经成为一种商品而不是一种福利产品的观念，中国的房地产改革政策已经初见成效，支撑了中国快速发展的房地产业和房地产市场。④中国正在形成一些大型房地产开发商。虽然中国的房地产业还不成熟，房地产市场刚刚形成，但中国房地产开发企业的迅速崛起和成熟促进了房地产市场的形成。房地产企业的成熟会制约并逐步淘汰一批投机取巧、管理不规范、利用政策或管理漏洞“谋利”的企业。这样，有行业担当的企业自然能适应市场变化的要求。

第二，房地产和资本市场的关系更加紧密。中国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代和产品时代之后，正在进入资本经营时代，特别是在2002年，房地产市场已经初步反映了这一趋势。由于房地产是资金密集型产业，作为我国国民经济发展的支柱产业，房地产的资本化程度是衡量房地产业成熟程度的主要标准。在过去的十年里，由于国家房地产金融政策的不完备和房地产行业的特殊性，大部分房地产开发商往往处于资金匮乏的状态。另一方面，很多金融机构很难进入房地产行业，导致资本与房地产市场脱节。银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产发展的瓶颈。目前，随着房地产市场化程度的逐步提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产、房地产资产证券化等政策逐步落实和完善，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的快速发展提供极大的补血功能。目前，资本市场与房地产市场的密切联系将使房地产市场进入资本经营时代。

第三，房地产进入快速发展期，增长快，热点蔓延。从之前的统计数据可以看出，中国的房地产行业正在进入一个快速发展的时期，其特点是增长迅速，热点蔓延。房地产业快速增长的原因有:①国家财力的增加和整体经济发展的增长，为房地产业特别是住房消费、解决人民住房问题和改善人民居住条件提供了根本的基础和支持；②住房分配货币化改革的实施，对房地产的发展起到了重要的推动作用；(3)随着人均GDP超过800美元的社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通改善，使得市中心以外的房屋出现新的看点和亮点；随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化带的建设，也为房地产需求的发展和扩大提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费入手，适当调整了二、三级市场的政策和土地政策。有助于房地产的成长:最后，加入世贸组织，奥运会开始，上海申博成功，也将极大地促进房地产行业的发展，提供发展空间。

第四，国家房地产政策正在逐步完善。为了适应我国房地产发展的需要，推进房地产市场化，规范市场化进程中的房地产经营行为，中央政府和地方政府出台和完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。例如，从2001年6月起，我国首部《商品房销售管理办法》开始实施，该办法将重点解决商品房销售中的各种纠纷:从2001年6月起，国家修订的《城市房屋拆迁管理条例》开始实施，以保护房屋所有权人的权益。2006年6月1日2006年5月65438+10月1日，国家对住房租赁市场税收进行调整，对政府出租的住房暂免征收房产税和营业税，对个人按市场价出租的居民住房，减征营业税(5%至3%)和房产税(12%至4%)。一系列与房地产业相关的政策法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范、房地产市场的健康发展、政府对房地产市场的合法有效调控具有重要作用。

随着中国在未来10年加入WTO，中国的房地产市场将按照国际惯例和中国在多边谈判中作出的承诺向其他WTO成员开放，中国的房地产市场将在现有阶段的基础上进一步发展，趋势如下。

(一)房地产市场的总体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口的增加，大量危旧房的改造以及房地产二级市场和租赁市场的加速发展，住房市场仍有较大的发展空间。

(2)城镇人口人均增长10平方米，需要增加住房近40亿平方米。此外，随着城市化进程的加快，住房需求会增加，住房会自然淘汰(每年约1亿平方米)。未来10年，中国住宅建设将继续发展。

③多个城市部分机构调查结果显示，居民对现有房屋的满意率不到20%，约48%的居民愿意在两三年内换房；67%的已购公房家庭希望通过购房改善居住条件和环境，许多居民愿意投资住房。所以住房的潜在需求还是蛮大的。

(4)入世后，中国房地产市场逐渐从团体或机构消费向个人消费转变。个人购房比重提高，住房质量进一步提高，销售环节规范化建设加快，住房消费服务领域扩大，住房个人贷款总量增加，物业管理覆盖面扩大，住房和房地产法制建设加强。

(B)市场供应趋势

房地产过热时期，房地产行业的利润率比较高，吸引了太多的商家进入。然而，一些房地产公司规模较小，房地产开发规模太小，配套设施不齐全。经过几年的调整，房地产行业的盈利能力呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈。在这种情况下，规模优势和品牌优势日益成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将开发成熟的品牌管理系统，实现高效、科学的管理，构建优质的服务体系作为提高竞争力的重要手段。房地产的供应将向多元化方向发展。

随着住房制度的改革，中国城市住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供应不仅包括中高收入群体的商品房，还包括中低收入群体的经济适用房，以及贫困住房和廉租房。房地产供应的多元化将大大改善中国城市家庭的居住条件。

(三)多元化的融资渠道

在银行收紧信贷规模的背景下，房地产企业作为资金密集型行业，不得不寻求多元化的融资方向，开辟新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年的相关措施也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和抵押贷款证券化的完善将有助于缓解银行信贷紧张与房地产企业资金需求大的矛盾，可以有效解决开发商目前面临的融资困境。入世承诺的逐步实现和资本市场的逐步放开，将为房地产行业提供更多的融资渠道。未来国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司都有可能成为房地产市场的主要机构投资者。

加强房地产服务

作为开发商，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从前期的购地、规划设计、市场定位到项目的建设过程和推广过程，再到房子的出售和业主入住后的物业管理，都要求开发商以市场化的方式运作，贴近客户的需求。这是一个完整开放的过程。做好服务，通过车主和其他人的沟通来传播品牌，比花很多广告费要好得多。因为未来的市场竞争是服务，如何选择更好的位置，进行更人性化的设计，让业主感觉更舒适，这些都不是空谈就能实现的。

(E)合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“在当代人之间和代际之间公平合理地分配资源”。因此，房地产业的可持续发展不仅意味着满足当代人对房地产的需求，还意味着合理利用土地资源，保护生态环境，为子孙后代的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业的可持续发展应把房子、业主和环境三要素作为一个整体，重视自然资源的利用和保护，努力实现对自然的需求和回归自然之间的平衡。其目标包括:房地产业的发展要与整个国民经济的整体发展和地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展和资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，又要考虑子孙后代的发展空间，绝不能进行掠夺式的开发；房地产业的发展应该使开发效益和资本效益更好地协调。从而达到土地资源的可持续利用、住宅产业的稳定协调发展、房地产市场的完善和居住环境的改善等目标和要求。从而促进中国房地产业的可持续发展。

促进中国房地产业发展的建议

土地市场的规范化

土地是房地产业的命脉，在一定的社会经济条件下，土地的供应会影响房地产市场的平衡。我国土地所有权是国有的，一级土地使用权的主导权在政府。简单来说，中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上有高度的规范性和预见性。

一是政府提前制定时间表，详细说明未来土地供应的规模、范围和规划，让房地产市场充分了解政府的规划，实现理性发展。过去有过反面案例。开发商不知道政府未来会供应多少土地，担心下一步没有土地可开发。于是，他们在最近的拍卖会上疯狂竞价，以超高的价格拿到土地，然后在承受的压力下进行开发。市场以这种形式走下去是不健康的，政府也很难长期通过土地盈利。

第二，坚持土地招拍挂的公平性，实现整个交易过程的透明，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招拍挂的公平运作更加突出和重要。市场化是中国经济的方向，市场化的前提是相对公平的竞争环境。政府有必要也有能力在土地市场上实现和维持一个公平的竞争环境。

第三，政府要有灵活及时的土地调控和应对能力，促进和稳定房地产业的健康持续发展。正所谓计划没有变化快，可以以之前制定的计划为准绳，但当环境发生明显变化时，就需要及时调整。形成一系列应对机制，加强政府对房地产市场的有序调控。

第四，每年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

(二)完善房地产融资渠道

过去，我国政府在土地政策上进行了大胆的改革，但在房地产融资方面相对保守。在中国城市化和经济高速增长的前提下，房地产行业有着诱人的投资回报，社会上积累了相当数量的资金。允许社会资金有序进入房地产开发，有利于把行业提升到一个更高的层次，一个良性竞争的阶段。

首先，实现房地产投资证券化，允许私人部门建立房地产基金。房地产行业需要资金，社会上也有资金。投资人不一定要精通房地产开发，把钱交给能做的人就行了，剩下的就是维持游戏规则。在房地产行业，没有必要因为资金问题在银行一棵树上吊死，所以我们选择通过明确的规则从民间获取资金进行开发。

第二，推进商业银行股改，政府应退出银行经营。国有控股银行在整个国民经济中的主导地位不是市场化，这种形式不是公平竞争体系。事实证明，目前的国有银行并不完全认同和执行政府对市场的理解——央行提高贷款门槛是希望给房地产投资降温，而银行则尽力降低央行限制的影响，尽力扩大市场份额。

第三，适当引进外资，实现鲶鱼效应。这是为了防止闭门造车的出现，尽量少走弯路，让外商获得适当的利润，可以理解为交相应的学费。

第四，避免地方保护主义或对外资的过度优惠，即保证公平的资本环境。

(三)引导房地产企业开展多元化的产品和服务

据统计，90%的人认为目前的房地产价格太高，房地产开发商因开发投资高而不得不坚定高价。这背后的问题在于房地产产品的同质化。购房者面对的新房，无非是两类产品——普通商品房和别墅。暂且抛开市场份额小的别墅。现在市场上所谓的普通商品房，外观好，绿化好，户型合理，整体质量差不多。所有开发商都想让自己的“普通商品房”质量更好，价格更高。试想一下，如果市面上的汽车从奥拓到奔驰，外观、配置、价格都差不多，客户怎么选购？一个成熟完整的市场，其产品应该有明显的分级差异。这个问题不应该完全归咎于开发商，而是政府。

第一，政府在进行土地规划时，明确每块土地未来的建筑形态体现分类的理念，在出让土地时，要求企业按照前期规划，全程监管土地使用性质。

第二，严格的产品质量标准和各级产品分类并不等同于区分优劣。区分等级的标准是基于需求市场的差异化，正是需求的差异导致了我们产品的多样化。也许我们有低端产品不容易盈利的顾虑。但是我们看看，是不是20元起卖牙膏的都是盈利的牙膏企业，是不是3元起卖牙膏的都是亏损的牙膏企业？市场需求是多样的，我们不需要追求产品的统一性。这里特别提到的是，目前的保障房方式本质上并没有体现产品多样化，因为市场上产品多样化的前提是市场化。现在的保障房不是市场化运作的结果，政府干预太多，不透明。事实证明，大多数人无法从经济适用房的实施中受益。

(四)建立多元化的房地产市场体系

目前我国房地产市场热点主要集中在一级市场，二级市场和三级市场发展相对落后，尚未建立完善的市场分级体系。政府的宏观调控主要是为了发展一级市场，而对二级和三级市场缺乏有效控制，导致二级和三级市场几乎完全市场化，被无良经营者控制。同时，二级和三级市场是以一级市场的剩余产品和附属物的价值存在的，并没有使它们完成市场分级制度，满足各层次的消费需求。因此其转化和接受一级市场需求，减少一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并没有实现。因此，政府应该有意识地制定政策，采取措施，帮助市场建立完善的分级制度，使房地产行业持续健康发展。

(5)加强政府宏观调控。

一是加快消化积压的空置商品房。政府必须控制房地产空置量，促进空置房地产的消化。政府应对长期空置的房地产进行强力干预，如设定最高限价、强制拍卖等。在项目审批上限制房地产的开发速度，避免新的积压。对于无法通过市场渠道消化的空置房产，政府可以购买用于廉租房。

第二，降低房地产税费。政府应采取有效措施，切实减轻企业负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各种收费，取消不合理和不合法的收费项目，合并重复和多收费项目，降低过高的收费标准，限制水电行业的过度垄断，防止权力寻租和腐败，促进房价下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格、物业管理等方面的法律法规，制定一套比较健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场有序发展，使房地产市场能够有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置土地的收回、商品房的预售、房改的上市等作出明确的规定。通过完善房地产市场的法律法规，建立健全房地产市场体系，为房地产企业创造良好的市场环境，促进我国房地产市场持续、稳定、健康发展。